一位美国老太和一位中国老太在天堂相遇。美国老太很释然地说：“升入天堂前，终于还清了房子的贷款！”中国老太则很怅然，临死的时候，刚用一生的积蓄买了一套房子。
这个暗喻着尽管殊途同归但生活质量与享受生命千差万别的故事，曾极大限度地改变了许多中国人的消费观念。1998年5月9日由中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》，就是要通过银行信贷的支持，解决住房市场化的难题。
可眼下美国老太的释然却像肥皂泡一样破灭了。据介绍，目前美国抵押贷款市场规模约14.3万亿美元，其中非商业性住房抵押贷款及证券化产品大约有10.9万亿美元。不仅如此，这场金融危机还波及其他一些国家。所以，爱听这个故事的消费者恐怕已经不多了……
但银行业与房地产的话题，我们必须以“严肃、紧张”的态度来处理。毕竟，房价的背后是金融安全，尤其是眼下许多城市的房价呈不断“跳跃式上涨”之时。
房子是用钱摞起的，这是个不争的事实。从房地产开发的整个过程来看，金融伴随始终。有人曾把金融与房地产的关系，比作水源与河流。开发商用40%的土地出让款，采用土地使用权抵押从商业银行获取土地储备贷款或开发贷款，然后支付很小一部分的设计费用，办理规划许可证、开工许可证、施工许可证以及土地使用证，于是就有了后续的建筑商垫资入场开始施工；至于建筑商，他们也可以依靠商业银行的贷款进行采供和施工?随着楼盘封顶，购房人欣然介入，银行的按揭贷款、公积金贷款也接踵而来。
甚至毫不夸张地讲，金融是房地产开发的血液，资金来源是动脉，资金运用是静脉。毕竟，在眼下的中国，很少有开发商能用自己的钱完成全部开发项目，同样也很少有老百姓能用自己的钱一次性购房。所以，尽管银行不是直接通过买卖房地产差价获取利益，但它的确在成就了房地产的同时，为自身创造了巨大的利润。
纵观世界各国，住房金融有两个“三七开”之说。第一个“三七开”是指各项贷款，这其中有大约30%面向房地产业的；另一个“三七开”是指房地产贷款，这其中有70%针对个人按揭。具体到中国，比例关系则浮动得更加明显。中国人民银行发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》指出，2009年房地产贷款余额快速增长，主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2%，同比增长38.1%；其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额6678亿元，同比增长超过100%；新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高超过11个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍、2007年的2倍。
以此数据?参考全国2009年房价先抑后扬的波动，我们不难得出结论：房价的涨幅与贷款增速之间的必然关联。对于银行而言，地价抬高，开发商就需要贷款拿地；房价上涨，老百姓就更依赖按揭买房，无论熙来攘往朝哪个方向，银行都能赚到利息，自然更有笑开颜的理由。所以，有业内专家呼吁：“作为政府实施宏观调控的两大闸门之一，管不住银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房价的过快上涨。”
正是因为房地产业与银行业的这种高度关联性，使得商业银行直接或者间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。毕竟，银行眼中所?的“优质贷款”，具体到实处也无非是开发商的土地和老百姓的房子。而如今高飙的房价，已经严重阻碍了广大居民的消费升级，使得许多刺激消费政策受到了很大的干扰。所以，当国家对房地产业进行宏观调控时，银行业也在遭遇前所未有的尴尬。
如果对房地产业收紧银根呢？这将有可能导致一大批房地产项目无法顺利完成建设，之前投放给房地产商的贷款都将成为不良资产，而且银行面对的将是大量无用的烂尾楼；如果任由现状发展，引发房地产泡沫并最终破灭，老百姓无力偿还按揭，留给银行的又是冰冷的住宅楼。抵押品是收回了，可银行要这些又?何用呢？
个人按揭贷款，只要是真实的按揭贷款、手续齐备，即使是那些炒房客的按揭贷款，对银行来说风险都不会很大，实际的损失也会极为有限。可问题在于，自从1997年起，房地产贷款重点从开发贷款向消费贷款转移开始，假按揭的现象便层出不穷，到现在，已经成为一个业内共知的秘密。某些开发商通过“内部销售”或找员工、亲戚做“托儿”，假借身份签订购房合同，从银行骗取贷款。当行情看好之时，开发商再把房子退掉，重新投入市场销售。如此这般“自买自卖”，不仅能从银行套现，解决了资金难题，还能趁楼市的“热乎劲儿”大赚一笔?既避免了楼盘降价处理的尴尬，又制造出项目热销的虚假繁荣，让那些有从众消费心理的真正购房者跟者入市。根据某国有商业银行的信贷部门估算，该行在住房贷款中的不良资产有80%是因这种虚假按揭造成的。
如果说开发商有“贼心”，那么银行监管不力则让贼心得逞。2009年4月，北京某房地产开发商因骗取银行贷款162亿（其中有152亿未追回），被法院?处无期徒刑。当事人在法庭上交代，“假按揭”已经成为一个业内共知的“潜规则”，而被骗银行在材料审核时，也完全是“睁一眼闭一眼”的态度，甚至在某些环节还“积极”地“出谋划策”。鉴于我国诚信系统建设才刚刚起步，房地产信贷市场的“假按揭”现象，已构成了银行个人住房贷款最主要的风险源头。不要忘记，美国次贷危机的起源就是许多金融机构，为了追逐高额利润，不惜降低贷款门槛，将抵押贷款推向那些不具备基本申请资格的群体。
无论怎样，房子最终还是要找到合适的买主的。我国个人房贷首付一般对首次置业者实行三成，对于部?投资投机者是四成或以上。从理论上讲，我国房价只有大跌三成以上，才会有一定量房屋沦为负资产。可问题在于，眼下“手可摘星辰”的房价，很多人连首付的能力都没有，在一片“望房兴叹”的无奈中更别谈什么月供了。
随着国家政策的刺激，那些在金融危机下如履薄冰的房地产商们，在2009年下半年成了卷土重来的“变形金刚”，而这绝大部分功劳要归于银行。据某研究院数据统计，2009年以来，中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等国内多家银行全年已向房地产企业发放总额逾3300亿元的银行授信。而随着房价的一路走高，金?风险也在不断积累。任何商品都不可能永远上涨，房子当然也不可能例外。一旦房价走势出现拐点，仅仅下跌的惯性就足够银行摔得“头破血流”了，更别谈什么泡沫破裂之后哀鸿遍野的一幕幕悲剧。
事实上，我国并不是没有发生过房地产危机。早在2003年楼市启动牛市行情之前，海南、北海等地的烂尾楼就让不少先富起来的人一夜之间又回到原点；广州、北京、深圳等一线楼市，以处理不良资产为由割肉套现的也大有人在；深圳2009年的房价大跌，引发部分楼盘业主集体“断供”……所以，千万要记得防微杜渐警钟长鸣，别好了伤疤忘了疼！
房?产市场是跟经济大环境以及劳动者普遍收入水平的周期运行紧密联系的。具体地说，房价不可能长期背离劳动者劳动力价值的增长水平。这个道理，银行恐怕比普通大众更清楚吧！
